财鉴 首开股份:国有房企中的“差生”

4月16日,首开股份发布2021年财报,公众目光聚焦“北京一哥”。首创历史,半个北京城。作为北京的“大地主”,首开股份近年来的表现并不理想。 2021年,首开股份营收增长50%以上,但净利润大幅下滑,运营成本上升,负债高企。北京的土地收购数量也有所减少。 2022年北京第一批土地集中供应中,没有拿到土地的情况很少见。 2020年,首开股份剔除预收账款后的资产负债率为74.83%,净负债率为178.56%,短期现金负债率为0.89。在开发人员中很少见。 2021年,首开股份仍将走在资产负债率和净负债率两条红线上,这在融资成本较低的大型国有地产公司中更为罕见。财报显示,公司2021年实现销售额1149亿元,同比增长6.94%;全年实现收入678.02亿元,同比增长53.31%。然而,扣除运营成本的净利润大幅下降。归属于股份的净利润6.92亿元,同比下降77.95%;扣除非净利润5.94亿元,同比下降74.36%。关于营业成本的增加,年报称受房地产行业整体低迷影响。结转收益项目土地成本较高,销售价格受政策限制。营业成本增幅大于营业收入增幅。营业利润率下降。首凯表示,房地产开发业务是公司的主营业务,也是主要的利润来源。公司宣称拥有北京地区(京津冀)、北方地区和南方地区三大区域布局。截至报告期末,公司拟出售或在售重大项目(含自持项目)约175个。其中,目前北京地区项目83个,南部地区项目85个。主要城市涉及苏州、杭州、福州、厦门和成都。两者加起来一共168个项目,其他地区的份额几乎可以忽略不计。 2016年,首凯股份“植根北京,辐射全国”的布局正式启动; 2018年,北京资源占比降至50%以下; 2019年,增加了北京以外的投资。从财报可以看出,2021年京外地区营业成本为327.57亿元,较2020年的224.83亿元大幅增加。2021年京外地区收入为399.56亿元,即1.45是北京地区的几倍。但在运营成本方面,北京以外地区将是北京地区的1.52倍。 2021年公司开发投资实际投入688.38亿元,超过营业收入。此外,首凯股份有限公司总资产3143.18亿元,比上年减少135.25亿元。第一股负债总额为2472.91亿元。企业预警环节显示,负债项目下,2021年有息负债总额为1273.29亿元,其中21%为短期负债。6.6亿元,长期负债1056.69亿元。 2021年有息负债较2020年减少69.37亿元。据企业预警统计,财景新地产发现,2021年首股共发行债券9只,总量17.25亿元,平均融资成本仅为3.81%,远低于行业平均水平。 2021年1月1日至今,首开共发行了13只债券,包括中期票据、定向增发债券和资产支持票据。 13只债券总额为240.2亿元,平均票面利率为3.76%。 2021年,第一股依然踩着两条红线。报告期内,首开股份剔除预收账款的资产负债率为73.60%,净负债率为147.45%,现金与短期负债率为1.22。前两项数据均超“三红线”标准。从房企的财务数据中可以发现,一些房企剔除预收账款的资产负债率往往偏高,但计算处理后的净负债率往往能够保持在健康水平,但第一股的净负债率。年复一年保持高位。在规模排名前50的国有房企中,踩红线的很少见。而像首开股份这样融资成本低、财务状况相对吃紧的房企更是少之又少。 IPG中国首席经济学家白文喜表示,债务占比高可以追溯到公司的发展模式和运营能力。首凯股份踩到两条红线,表明其扩张超出合理负债能力。打开。近年来,首凯一直走在北京城市更新改造的前沿。 2020年,首开集团将成立城市更新事业部,积极投入老城区改造改造。 2021年,首开股份开发的棚户区改造和土地一级开发项目主要区域在京津冀地区,其中北京6个,河北廊坊1个,计划总投资463.13亿元。首凯在2021年报告中表示,报告期内公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。其中,多个棚户区改造项目征地工作已经完成,部分项目即将满足挂牌条件。许多拆迁房屋及配套设施正在建设中,部分项目主体结构已封顶,未完工的5个项目均位于北京地区。与首开股份有限公司2020年年报相比,财景新地产发现,2020年棚改项目与2021年年报披露的项目完全相同,没有新增项目。唯一的调整是,大榆树镇下屯村棚户区改造和环境整治项目的计划总投资由2020年的46.12亿元减少至35.54亿元。财经新地产发现,2021年以来,北京首凯股份数量呈下降趋势。 2021年,北京市首批30块土地集中供地交易地块中,有6块是首次开盘,包括与卓悦、徐汇共同取得的朝阳区金站小店村土地,以及与朱宗和波利娜。取得大兴区九宫镇等土地,土地总供应量第一股的征地体积比例高达20%。在2021年北京第二批集中供地中,首凯股份获得17宗地块中的3宗,分别是海淀区永丰产业基地宗地、丰台区万全寺村宗地、北齐家镇宗地。在昌平区。 ,公司征地比例为18%。 2021年北京第三批土地集中供应中,首凯股份中标10块地块中的1块,即密云水源路南侧地块,公司拿地比例下降到 10%。 2022年北京市第一批集中供地中,首凯虽然签约了朝阳区的王四营和崔各庄地块,但并未列入交易清单。中原地产上海首席分析师陆文喜表示,北京土地市场的土地竞争十分激烈。首凯股份的布局依然立足北京。 2022年北京首批土地集中供应中,首凯股份并未拿地,而是参与了竞标,由此可见其在北京仍有一定的拿地积极性。